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[제395호]확정일자에 대한 오해
“확정일자만 받으면 보증금은 모두 보호 받는 거 아닌가요?”
해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상에 확정일자 도장을 찍는다. 주택(상가)임대차계약서에 대한 확정일자는 주로 공증사무소, 등기소, 동사무소(상가임대차계약인 경우는 세무서) 등에서 주택(상가)임대차계약의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 도장을 찍어 준 날짜를 의미한다. 확정일자는 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖는다.  “대항력”, “우선변제권”, “최우선변제권” 등은 주택(상가)임대차 관계에서 경제적 약자인 임차권자의 권리를 보호하기 위해 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된, 민법에 대한 특례를 규정한 특별법인 ‘주택(상가)임대차보호법’의 핵심적인 임차권자의 권리이다. 그러나 다음에 소개할 사례와 같은 경우, 그 권리의 취지와 성립요건 등을 혼돈하여 실질적 권리를 행사하지 못하는 피해를 보는 사례가 종종 있어 주의가 요구 된다. 위 경매사건은 경기도 양주에 소재한 34평형대 아파트이다. 본 경매사건의 낙찰자는 그 해 4월경 잔금납부 및 소유권을 이전을 경료하고 부동산 인도를 받기 위해 임차인 정씨를 만나러 사건의 아파트에 방문을 하였고, 그 곳에서 점유자인 김씨를 만났다. 점유자 김씨는 해당 아파트의 실질적인 임차인이었고 그와 부동산 인도시기를 상의 하던 중 황당한 사실을 알게 되었다. 법원 현황조사서에 명시된 임차인 정씨는 현재 실질 점유자 김씨의 처남이었다.  현 점유자 김씨는 사업을 운영하고 있으며 사업상 어려움이 있어, 2010년 9월 27일경 보증금 1억원의 전세임대차계약을 김씨의 처남인 정씨 명의로 전세임대차계약을 체결하였고 1주일 뒤 2010년 10월 5일 처남 정씨는 등기소에 방문하여 전세임대차계약서에 확정일자까지 득 하였다. 그러나 정씨는 경매사건의 아파트에 살지 않았기에 전입신고는 하지 않았다고 한다. 그러다 주위 사람들의 조언에 확정일자를 받은 날로 약 1년 뒤 2011년 11월 23일자에 전입신고를 하게 되었다고 한다. 그 후 2012년 6월 12일에 해당 아파트에 임의경매가 개시되었고 처남 정씨는 전세임대차계약일 이후인 2011년 3월 3일자에 근저당설정권자(국민은행)보다 늦은 전입신고로 배당순위에서 근저당보다 후순위로 밀려 보증금 1억원 모두를 배당받지 못하는 상황이 되었다.  임대차계약의 경우 이사와 함께 전입신고와 확정일자는 함께 진행하는 것이 통상적인 방식이고 부동산중개업소 등을 통해 정상적인 임대차계약을 체결할 경우, 이와 관련된 사항을 안내 받아 전입신고와 확정일자를 받아 두었을 것이다. 위 사례는 사업을 하는 김씨가 일반적이지 않은 임대차계약을 체결하면서 확정일자를 놓친 것이 보증금을 온전히 보전받지 못하는 상황까지 오게 된 것이다.  “대항력”은 주택(상가)임대차보호법 각 제3조에 근거 주택 또는 건물의 인도와 주민등록(사업자등록 신청)을 마친 다음 날(익일0시)부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 즉, 대항력은 점유(부동산인도)와 전입신고(사업자등록 신청)을 필수적인 성립요건이며, 대항력이 생겨난 이후 매매나 경매 등으로 집주인이 변경되어도 잔여 임대차기간을 보장받고 보증금을 반환 받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있는 권리를 말한다. 그리고 후순위 권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리인 “우선변제권”은 “대항력”을 갖추고 주택(상가)임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다. “우선변제권”의 권리는 확정일자 뿐만 아니라 점유(부동산인도)와 전입신고(사업자등록 신청)가 또한 필수적 성립요건이 되는 것이다.  1981년 12월 30일 이후 시행된 확정일자제도는 경매 또는 공매 시 임차권자의 보증금을 보호를 강화하기 위해 성립요건을 충족한다면, 임차보증금에 대하여 (근)저당과 같은 “우선변제권”의 권리를 부여하는 것으로 임차권자에게는 꼭 필요한 권리이다. “우선변제권”의 성립요건인 확정일자제도가 많이 홍보되고 알려지면서 “대항력(부동산 인도와 주민등록 또는 사업자등록 신청)” 또한 필수적으로 갖추어야 한다는 사실이 “확정일자”에 묻혀 간혹 확정일자만 받으면 되는 것처럼 오해가 되어 위 경매사건과 같은 피해를 입지 않도록 주의하여야 할 것이다.
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